Exonération CRL
5 L-2-05
N° 38 du 25 FEVRIER 2005
CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS (CRL).
CHAMP D'APPLICATION. ASSIETTE.
EXONÉRATION DES LOGEMENTS REHABILITES AVEC LE CONCOURS DE L'ANAH.
EXONÉRATION EN FAVEUR DES LOGEMENTS APPARTENANT À UNE UNION D'ÉCONOMIE SOCIALE.
EXONÉRATION DES LOGEMENTS REMIS EN LOCATION APRES UNE PÉRIODE DE VACANCE
(ART. 49 DE LA LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2004
ET ART. 111 ET 112 DE LA LOI DE PROGRAMMATION POUR LA COHÉSION SOCIALE)
(C.G.I., art. 234 nonies, 234 undecies)
NOR : BUD F 05 20220 J
Bureau C 2
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1.L'article 234 nonies du code général des impôts (CGI) institue une contribution de 2,5 % sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1 er janvier de l'année d'imposition, acquittée par les bailleurs.
Le III de cet article prévoit les cas d'exonération de cette contribution. Sont notamment exonérés de la contribution les revenus tirés de la location donnant lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée ou dont le montant annuel n'excède pas 1.830 par local.
2.L'article 49 de la loi de finances rectificative pour 2004 (n° 2004-1485 du 30 décembre 2004) aménage ces dispositions en modifiant le champ d'application et l'assiette de la contribution sur les revenus locatifs (CRL). Ainsi :
- les locaux dans lesquels ont été effectués des travaux dont l'importance permet de les considérer comme des constructions nouvelles sont placés hors du champ d'application de cette contribution pendant quinze ans, y compris lorsque les travaux ont été partiellement financés par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH ). ;
- les logements réhabilités avec le concours de l'ANAH pour au moins 15 % du montant des travaux sont exonérés de cette contribution pour les quinze années suivant celle de l'achèvement des travaux ;
- l'assiette de la CRL est harmonisée avec celle de la déduction forfaitaire en matière de revenus fonciers.
3.Les articles 111 et 112 de la loi de programmation pour la cohésion sociale (n° 2005-32 du 18 janvier 2005) mettent en place deux nouvelles exonérations de CRL en faveur :
- des logements appartenant aux unions d'économie sociale (UES) ;
- des logements remis en location, après une période de vacance continue de plus de douze mois, et qui ont fait l'objet d'une convention conclue avec l'ANAH, pour une période de trois ans à compter de la conclusion du nouveau bail.
4.Il convient d'examiner les modifications apportées au champ d'application de cette contribution (section 1) et à son assiette (section 2).
5.La loi de programmation pour la cohésion sociale et la loi de finances rectificative pour 2004 modifient le champ d'application de la contribution sur les revenus locatifs en aménageant la définition des locaux imposables (A) et en créant trois nouvelles exonérations (B).
A. AMÉNAGEMENT DE LA DÉFINITION DES LOCAUX IMPOSABLES
6.Principe. La contribution sur les revenus locatifs est applicable aux revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles bâtis achevés de plus de quinze ans au 1 er janvier de l'année d'imposition (I de l'art. 234 nonies du CGI). Il s'ensuit notamment que cette contribution ne s'applique pas aux revenus retirés de la location d'immeubles bâtis achevés depuis plus de quinze ans qui ont fait l'objet de travaux de nature à les faire considérer comme des constructions nouvelles (voir BOI 5 L-5-01, n° 26).
Une construction est susceptible d'être considérée comme nouvelle et donc d'échapper à la contribution sur les revenus locatifs si elle a fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction, exclus des charges déductibles pour la détermination des revenus fonciers. Ces travaux peuvent notamment correspondre à une reconstruction complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements neufs (voir sur ces différentes notions, DB 5 D 2224, n°s 27 à 31).
Il convient de tenir compte de la nature et de l'importance des travaux effectués, plutôt que du coût de ceux-ci, pour déterminer s'il s'agit de travaux d'amélioration, qui ne font pas sortir du champ de la contribution le local, ou de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction, qui font sortir, sous certaines conditions, le local du champ d'application de cette contribution.
La date d'achèvement des locaux assimilés à de nouvelles constructions habitables peut être justifiée par tous moyens de preuve attestant l'exécution des travaux et ayant un caractère suffisamment probant tels que factures, mémoires acquittés, etc. (BOI 5 L-5-99, n°s 74 à 78).
7.Exception . Jusqu'à l'imposition des revenus perçus en 2003, le II de l'article 234 nonies du CGI prévoit que la contribution sur les revenus locatifs demeure applicable aux revenus retirés de la location de locaux qui, situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins, ont fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction, exclus des charges déductibles pour la détermination des revenus fonciers et financés avec le concours de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) (voir BOI 5 L-5-01, n° 11 ; BOI 5 L-5-99, n°s 61 à 67).
8.Suppression de l'exception . L'article 49 de la loi de finances rectificative pour 2004 supprime, à compter des revenus perçus en 2004, le II de l'article 234 nonies du CGI. Ainsi, les locaux qui ont fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction peuvent être considérés comme des constructions nouvelles, dans les conditions rappelées au n° 6., quand bien même ces travaux ont été financés avec le concours de l'ANAH . En conséquence, les revenus retirés de la location de ces locaux sont hors du champ d'application de la contribution sur les revenus locatifs jusqu'au 31 décembre suivant le quinzième anniversaire de l'achèvement de ces travaux. En d'autres termes les immeubles ayant bénéficié de subventions versées par l'ANAH relèvent désormais du droit commun pour l'application de la CRL.
Dans les cas où les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction ont affecté exclusivement un ou plusieurs locaux déterminés d'un immeuble collectif, seuls ces locaux sont concernés par ces dispositions.
9.Entrée en vigueur. Ces dispositions s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004. Il est toutefois admis que les revenus retirés de la location de locaux qui ont fait l'objet antérieurement au 1 er janvier 2004 de transformations financées avec le concours de l'ANAH susceptibles de les faire considérer comme des constructions nouvelles, sont également exonérés de cette contribution à compter du 1 er janvier 2004 et jusqu'au 31 décembre suivant la date du quinzième anniversaire de l'achèvement de ces travaux.
B. MISE EN PLACE DE TROIS NOUVELLES EXONÉRATIONS
10.Trois nouvelles exonérations de contribution sur les revenus locatifs sont mises en place. Elles s'appliquent :
- aux logements qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation lorsque ceux-ci sont financés avec le concours de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ;
- aux logements appartenant à des unions d'économie sociale ;
- aux logements remis en location après une période de vacance continue de plus de douze mois.
1. Exonération des logements réhabilités avec le concours de l'ANAH
11.L'article 49 de la loi de finances rectificative pour 2004 met en place une nouvelle exonération de contribution des revenus retirés de la location des logements qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret lorsque ces travaux ont été financés à hauteur d'au moins 15 % de leur montant par une subvention versée par l'ANAH , pour les quinze années suivant celle de l'achèvement des travaux (11° du III de l'article 234 nonies du CGI).
a) Locaux concernés
12.Cette exonération s'applique aux logements. Les logements s'entendent au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation. Les immeubles à usage d'habitation doivent par conséquent satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions.
Dans les cas où ces travaux de réhabilitation financés avec le concours de l'ANAH concernent exclusivement un ou plusieurs locaux déterminés d'un immeuble collectif, seuls ces locaux sont concernés par la nouvelle mesure.
b) Travaux de réhabilitation
13.L'exonération s'applique aux revenus tirés de la location des logements ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation. Ces travaux s'entendent des travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre ou des travaux qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que des travaux d'amélioration qui leur sont indissociables.
14.Travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre. Le gros oeuvre s'entend de l'ensemble des éléments de construction d'un édifice qui en assurent la stabilité, la résistance et la protection.
Les travaux de remise en état du gros oeuvre peuvent constituer dans certains cas des travaux de réparations déductibles des revenus fonciers. Les dépenses afférentes aux travaux de modification du gros oeuvre sont des dépenses de construction ou de reconstruction qui ne constituent jamais des charges déductibles des revenus fonciers.
Constituent notamment des travaux apportant une modification importante au gros oeuvre : l'exécution d'un chaînage de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble ; la démolition et la reconstruction de la toiture et d'un escalier ; l'installation d'une ossature métallique ; le couronnement de murs et la surélévation d'un mur pignon ; les travaux de reprise et de consolidation des fondations ; la dépose et la reconstruction de la charpente et de la couverture.
15.Travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction. Les travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers (voir sur cette notion et pour des exemples de travaux répondant à cette qualification, DB 5 D 2224, n° 34).
16.Travaux d'amélioration indissociables. Les travaux d'amélioration n'ouvrent pas droit à la déduction des revenus fonciers, lorsqu'ils sont effectués, non en vue d'améliorer des locaux existants, mais à l'occasion de travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre ou d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction (voir sur cette notion et pour des exemples de travaux indissociables, DB 5 D 2224,n° 37).
17.Travaux financés avec le concours de l'ANAH . Les travaux doivent avoir été financés à hauteur d'au moins 15 % par une subvention versée par l'ANAH . Ce pourcentage s'apprécie en retenant :
- d'une part, le montant total des travaux de réhabilitation ci-dessus (voir n°s 14. à 16.). Il s'agit du montant effectivement payé, c'est-à-dire du montant apprécié toutes taxes comprises ;
- d'autre part, le montant total de la subvention reçue par le contribuable, que celle-ci soit ou non imposable en application de l'article 29 du CGI.
Il est rappelé que les revenus tirés de la location d'immeubles bâtis, qui ont subi des transformations susceptibles de les faire considérer comme des constructions nouvelles, n'entrent pas dans le champ d'application de la CRL pour les quinze années suivant celle de l'achèvement des travaux, qu'ils aient été financés ou non avec le concours de l'ANAH (voir n° 6. et s.).
c) Modalités d'exonération
18.Durée de l'exonération : L'exonération est applicable pour les quinze années suivant celle de l'achèvement des travaux. Ainsi, les revenus retirés de la location du logement au cours de l'année de l'achèvement des travaux demeurent soumis à la contribution sur les revenus locatifs.
Un immeuble est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet l'utilisation ou l'occupation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.
19.Justificatifs. Les contribuables doivent pouvoir justifier, sur demande de l'administration, de la date d'achèvement du logement et des travaux de réhabilitation, du montant de ces travaux effectivement payé et du montant de la subvention versée à ce titre par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.
20.Entrée en vigueur. Cette nouvelle exonération s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2004. Les revenus retirés de la location de logements qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation répondant à cette définition avant le 1 er janvier 2004 ne peuvent pas bénéficier de l'exonération de contribution sur les revenus locatifs sur ce fondement (voir toutefois, n° 9.).
http://doc1.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?collection=BOI&numero=5L-2-05&FILE=docFiscale.html