Avis sur l'immo le 06.09.2003
Bonjour,
j'ai lu l'article en question sur l'immobilier,
effectivement tout le monde s'accorde pour reconnaitre
que les prix sont à des sommets (bien qu'il y a une année
il y avait les même discours et que depuis cela à continué à monter)
il est clair que beaucoup de liquidités se sont détournées des marchés
financiers pour aller dans l'immobilier et que la baisse des taux d'interêts
a permis aux acheteurs de suivre (poursuivre ? ) la hausse des prix
actuellement il semble que :
- les taux sont au plancher, difficile d'aller beaucoup plus bas sauf déflation trés sévère
- la solvabilité "moyenne" de l'acquéreur est a sa limite
donc tout porte à croire que les prix ne grimperons plus,
(c'est relativement mon avis)
mais delà à prévoir une grosse chute, cela m'étonnerait, pourquoi :
- il suffit de regarder autour de soi, le nombre de gens qui veulent soit
se loger (le téléphone vient juste de sonner pour me demander une location !)
soit investir ( j'ai une longue liste de personne qui désirent investir dans le l'immo locatif)
soit acquérir leur résidence principale (j'en connais au moins un !!!)
- une forte remonté des taux d'intérêts, possible si une reprise économique trés forte
(faut pas croire au Pére Noël !) entrainerait de l'inflation ;
empêcherait les nouveaux acquéreurs de faire monter encore les prix qui baisseraient
pour s'ajuster à la solvabilité des emprunteurs mais je ne vois pas pourquoi cela
obligerait les autres propriétaires à vendre dans la panique d'autant que les loyers
suivraient dans ce cas l'inflation
A mon humble avis , une consolidation "horizontale" des prix est à prévoir avec un biais
certes baissier mais trés difficile à déterminer car cela dépend aussi des facteurs géographiques, dans certaines régions l'exode pousse les prix à la baisse tandis qu'ici
dans le Sud l'accroissement démographique et la limitation de l'urbanisation engendre
la rareté des logements (sans même parler des placements "purs" effectués par des étrangers)
La situation de l'immobilier aux Etats Unis est bien sur plus préoccupante car ils sont hyper endéttés et n'hésitent pas à faire des crédits supplémentaires sur la seule plus-value
latente mais virtuelle de la valeur de leur maison, un retournement de situation placerait
bon nombre de ménages dans une impasse.
Le problème essentiel de l'immobilier reste dans sa fiscalité et dans la solvabilité des locataires face au loyer, une trés mauvaise conjoncture dans ces deux domaines pourrait
pousser les propriétaires bailleurs à vendre et/ou ne plus acheter (années 1990/2000)
mais pour ce qui est des candidats à l'acquisition en vue d'une résidence principale, ils ne
sont pas touchés par ces problèmes donc il reste encore un gros potentiel d'acquéreurs
qui ne laisseront pas les prix descendre rapidement (phénomène des enchères inverses)
Ne pas oublier que si les prix baissent effectivement mais en 8 / 12 ans cela laisse
largement le temps aux acquéreurs en locatifs de règler une grande partie de la dette
de leur emprunt aussi sauf situation spéciale ils ne sont pas obligé de vendre bien au contraire.
La catastrophe à venir se présente plutot du coté de l'endettement "général" des pays
(il me semble que la France était à 90 milliards d'euro de dette vers 1990 et qu'actuellement on approche les MILLE Milliards d'euro !!!!!)
et il faudra bien règler cette dette, comment ?
A mon avis une seule solution : Spoliation des richesses :
- soit des "petits malins" qui possède (de l'immobilier par exemple !!)
- soit spoliation des prêteurs en créant une inflation "artificielle" soutenue pendant
10/20 ans (c'est un peu ce que font les US en créant de plus en plus de dollar)
ce qui dévaluera la valeur "faciale" des monaies (donc des dettes)
Et là c'est bien plus grave et bien plus général que le seul domaine de l'immobilier,
surtout si on rajoute dessus le poids des retraites qu'il faudra servir de plus en plus
avec un déséquilibre annoncé avant 2010 !
Que faire, je ne sais pas je n'ai pas la solution, une chose est sure se méfier des cassandres qui prédisent la fin du monde est pour demain (même si je suis tout a fait
d'accord avec eux, ce n'est qu'une question de qqes dizaines d'années au plus)
car il ne faut pas oublier que :
" les marchés peuvent rester irrationnels plus longtemps que nous pouvons rester solvable"
dans la file de posts suivant l'article un intervenant indiquait avoir vendu un maximum
à découvert en bourse, c'était en avril 03, depuis l'ensemble des indices boursiers ont
grimpés d'environ 35 % (avec des pointe à + 50 voire 100 % pour certaines valeurs)
soit il est ruiné soit il s'est racheté depuis avec une forte moins value !!!