RÉORGANISATION DE PATRIMOINE IMMOBILIER
RÉORGANISATION DE PATRIMOINE IMMOBILIER Vos investissements immobiliers locatifs ne supportent plus d'emprunts et vous vous situez dans une tranche marginale d'imposition importante. Vous êtes nombreux à vouloir vendre ce patrimoine car la rentabilité est dévorée par la fiscalité : tranche marginale d'imposition à 53 % + CSG à 10 %.
Je me propose de réorganiser avec vous votre patrimoine : par rapport à une situation statique, vous pouvez doubler ou tripler votre capital en une quinzaine d'années sans perte de pouvoir d'achat et vous pouvez en plus préparer la transmission de votre patrimoine à moindre coût.
EXEMPLE
Vente d'un bien à une SCI (société civile immobilière) : le prix de vente est calculé en tenant compte des coefficients d'érosion monétaire de façon à éviter les plus-values.
Vente 304 898
Frais 21 342
Total 326 240
Financement par un prêt à remboursement in fine de 326 240 sur 15 ans
taux fixe : 5,30 % + assurance soit 5,80 %
échéances : 18 922 par an
Economie d'impôt + CSG = 11 353 (environ 60 % des échéances)
Perte de trésorerie annuelle = 7 569
Ce qui ramène le taux effectif du prêt à 2,32 % environ.
Placement en vue du remboursement du crédit de 326 240 sur 15 ans
Je place 137 204 en assurance vie.
Au bout de 15 ans,
137 204 à 6 % = 328 878
137 204 à 10 % = 573 101 .
Il me reste à placer 304 898 - 137 204 = 167 694 avec lesquels je dois couvrir ma diminution de trésorerie annuelle de 7 569 .
Proposition de placement complémentaire :
Achat de 365 878 de parts de SCPI financé par un prêt à remboursement in fine à 5,30 %. Je peux limiter ma couverture d'assurance décès à 198 184 pour limiter le coût : soit au total 5,55 % environ.
J'adosse mon prêt sur 167 694 d'assurance vie.
Rendement des SCPI : 7 à 7,80 %, 7,30 % en moyenne.
La différence entre le taux du prêt et le rendement des SCPI est en moyenne de 1,75 % soit 6 403 dans notre cas. J'ai donc à peu près couvert ma différence de trésorerie dès la première année.
Capitalisation de l'assurance vie sur 15 ans :
167 694 à 6 % : 401 962
167 694 à 10 % : 700 457
Les loyers de mes parts de SCPI ont de bonnes chances d'augmenter régulièrement.
Par exemple la SCPI Immorente :
1989 2001
loyer par part 11,16 14,76 soit + 32 %
La valeur des parts augmente également : 152,45 en 1989
et 205,81 en 2001.